生产要素聚集阶段

    现阶段，产业园区正处于成立之初，既缺乏资金，又缺乏建设管理经验。因此，大多数园区存在基础设施建设不完善、行政体制落后的问题。依靠国家或地方政府出台的优惠政策吸引外资，聚集各种生产要素，通过低土地、劳动力成本和优惠税收政策，成为发展劳动密集型产业的特定区域。现阶段，园区产业主要是低附加值的出口加工制造业。

产业主导阶段

    在这个阶段，园区依靠降低土地成本来吸引外资、技术和企业的战略，导致了粗放的土地利用模式，开发区的规模不断扩大。当然，这也刺激了公园向新城的快速发展和转型，园区的配套设施也逐渐受到重视。由于产业园区仍以产业建设为主，促进宜居工作的现代新城仍不完善，与城市的整合有限。

产业改进阶段

    在这个阶段，园区仍然更加关注产业的发展，但随着园区功能的不断完善和文化环境的逐步建设，园区内的企业和个人可以高度聚集，就业人员可以享受相应的生活和娱乐设施，也可以享受城市中心附近的配套设施。

产业一体化阶段

    在这一阶段，国家对园区发展的关注逐渐开始向质量、效率、转型升级转变，并适度控制开发区的数量。在园区发展过程中，更加重视引进新兴产业和知识密集型项目，加强园区的创新和转型功能。产业新城是产业园区的先进形式，更加重视产业与城市的平行发展，实现产业与城市一体化发展。

区域产业基础是起点

    产业基础是该地区在一段时间内对资源支持、政策支持和人才支持的综合反映。要了解该地区可以发展的项目和龙头企业，需要在早期阶段深入思考产业定位环节。

一旦某一产业环节的引进明确，这一行业的人才将聚集在该地区，该地区将形成一个匹配的消费水平。然后看看该地区是否符合产业溢出和产业人口引进的逻辑。一般来说，城市产业向哪个方向延伸，城市增长将朝哪个方向发展，这是产业与城市一体化的发展理念。

产品创新是可持续发展的支撑

    任何脱离现实产业基础的创新都将成为“无源之水”，产业园区产品的创新应以产业基础和交易团队为基础进行二次创新和战略创新。没有亮点的产业园区将成为一个普通的产业房地产项目。只有创造性的嫁接或创造亮点，才能得到政府和市场的认可。园区可以从产业园区产品的盈利模式、产业链整合和运营服务等方面进行业务创新。

产业资源整合是未来提升的空间

    产业园区的产业定位就像做多项选择题一样。因为产业基础已经确定，基本上什么都做不清楚；产品创新也是基于产业基础和城市发展方向，可以选择；后面的故事能讲多少取决于产业资源的整合。

社群思维

    园区作为一个大社区，企业是社区的一员。园区除满足企业基本服务、物业服务等需求外，还应根据企业特点和产业类型为企业提供定制的信息增值服务，如人力资源、科技创新、金融服务、咨询服务等，建立园区资源共享、互联互通服务体系的产业生态系统，实现园区的可持续发展。

集成思维

    目前，入驻企业对园区土地和政策的需求逐渐下降，对园区的软服务环境提出了更高的要求。面对企业提出的各种服务需求，园区应充分整合各种服务需求，为园区企业提供方便、全面、高效的相关运营服务，提高资源效率，加强企业信息共享，实现服务需求、供应商和园区开发商的双赢结果。

众包思维

    近年来，众包思维已应用于园区产业运营，包括会计、孵化、人才、科技创新、金融服务，不仅可以激活企业与服务机构之间的联系，还可以为园区提供成本效益高的服务资源，建立不同园区之间的共享服务平台，促进园区与园区、园区与企业之间更广泛、更紧密的互动，建立网络产业生态系统。

流量思维

    在园区竞争日益激烈的背景下，定点招商和逐一突破的招商思维不能完全满足园区的招商需求。关注用户关注的流量思维对园区招商越来越关键，特别是在大数据技术的帮助下，流量可以实现非常准确的交付。因此，园区管理者可以从线上线下的角度全面打造园区的招商入口:将园区与互联网平台相结合，通过社交媒体的不断传播，将线上流量引入线下，通过良好的线下体验提高招商成功率。