企业选址是一个复杂且关键的过程，它直接关系到企业的长期发展、运营效率以及市场竞争力。选址涉及到多方面的因素，包括成本、地段、交通、人口、政策等，同时还需考虑与企业的经营战略是否匹配。因此，这个过程需要细致的分析、精准的判断和专业的指导。
办公室内部设计及功能需求 • 目前需要员工人数、未来1-3年计划员工扩容人数； • 普通工位、特殊工位的需求量； • 独立办公室的需求量； • 会议室、洽谈室的需求量； • 其他功能区的需求量； 需求归纳建议 • 预留办公工位的发展空间； • 公共区域最大化利用； • 依据部⻔的特性和需求现状，考虑是否增减； • 不同部门之间的需求是否可以合并，降低成本； 需求调研时间 企业选址的周期通常在半年以上，异地选址的时间战线会拉得更长，所以绿天使前期需求调研预计1-2周内完成。 预算控制 成本是企业选址的首要考虑因素，主要包含租金、水电、装修、折旧、运营、人力、税费等。绿天使针对每一个推荐载体形成详尽的调查报告，每一项成本都需要做二级甚至三级的细致划分，并做好成本明细，供企业决策使用。 产业集群 产业集聚不仅能降低交易、运输、人才招聘等成本，还能促进企业间的专业化分工协作，有利于企业业务开展及资源互通，构建企业效益孵化圈。同时，垂直行业内信息在产业集群内的可以快速传播，帮助企业迅速作出决策。 绿天使所运营的不同载体形成了各具特色的产业集群，替选址企业考虑你的“邻居”是否对你公司的发展有推动作用： • 企业数量及规上企业数量，评估竞合关系； • 该产业产值占区域总产业产值的比重，把握市场空间； • 产业链集聚情况，上游供应商数量及供给能力、下游消费市场企业数量及消费能力等。 产业要素 产业要素是企业生产硬性成本的关键指标，绿天使提供企业选址阶段载体以及周边、未来企业发展所关注的各种生产要素，主要包含土地、水、电、气、人工五大因素。 1.土地 • 获取难易度 • 获取成本 • 可获得的体量 2.水、电、气 尤其是能耗大的产业，对生产要素价格极为敏感，需要关注水、电、气的单位价格。 3.人才供给量及人才层次 • 劳动力密集型产业：需考虑人才供给量； • 技术密集型产业：需考虑人才层次，高端人才的供给和吸引力是企业选址的关键。 区位配套 1.企业发展需求 • 区位交通：是一个地区或园区发展最根本的依托。交通运输便捷、通行能力强是企业选址的关注点，具体来讲就是发达的交通物流和通信网络技术的支持、园区内道路通畅、道路等级、道路通行能力、交通设施建设情况以及该区域同外部区域的交通便捷性。 • 不同类型企业的发展需求对区位因素的要求也有所不同，例如： ①现代服务类企业：首选交通便捷、通行能力强的区域； ②生产经营类企业：首选配套完善的独立产业园； ③教育行业的企业：首选高校区域和学生市场 2.员工生活需求 • 公共交通便利，停车方便，提升员工的通勤体验； • 良好的住房条件、丰富的餐饮环境、学校、医院、休闲娱乐设施，以及商业配套，可以提高员工的工作效率和幸福感，便于企业招聘到优质人才。 区域政策 各地政府为提升本地区经济发展水平，通常会推出各种利好政策,选择一个政策对企业最利好的区位，那么企业研发投入、融资等都能获得相应的补贴奖励，有利于企业可持续发展与迅速壮大。可重点关注以下几个方面： 产业发展政策 • 宏观性政策 • 专项发展政策等 人才政策 • 人才引进、扶持政策 • 其他留住人才的相关政策 土地政策 • 地方土地规划等优惠政策 税收政策 • 园区留成税收返还、减免政策等 财政扶持政策 • 对高新技术企业、技术改造等专项资金的支持 商务谈判 1.确定租期 大部分写字楼业主倾向于签订长期租约，通常情况下，长期租约对双方都是有益的，但如果遇上公司变动，那可能需要承担违约责任。 因此，在谈判时企业可以争取灵活的租期调整条款，或接受标准条款而让房东在租金等其他方面让利。 2.优先扩租权 即企业对楼内的某一块面积享有优先扩租的权利，只有企业放弃租赁后，业主方才可出租给其他客户。这样一来可以减少企业扩张时重新选址、设计、装修、搬家等工作的时间成本。 3.优先续租权 即企业有权利在首期租期到期时继续续租，以免被他人租赁后造成企业重新选址、设计、装修、搬家等不必要的损失。 4.续租涨幅限制 根据货币通胀情况和区域市场趋势，双方会在合同中约定每年上涨额度，避免企业续租而被收取过高的租金。 5.配套资源 在谈判中尽可能争取配套资源，例如LOGO展示的最佳位置、一定比例的优惠停车位等等。 合同审核 1.租金及付款方式 约定日租金单价、月租金，付款方式优先月付，季付，一次性付款金额不超过半年。 2.租赁面积界定 即企业对楼内的某一块面积享有优先扩租的权利，只有企业放弃租赁后，业主方才可出租给其他客户。这样一来可以减少企业扩张时重新选址、设计、装修、搬家等工作的时间成本。 3.免租期 尽量争取最多免租期，一般情况下一年应有一月免租期，并明确免租期的起止时间、免租期的权利与义务（是否免物业费等）。 4.发票类型及个税承担方 房租费用需注明是否含税及发票类型（房租税票为增值税专票，一般纳税人企业可以抵扣税费）。 5.物业服务内容 • 明确维修责任划分、保洁责任划分、卫生间耗材的支出归属。如果租赁整层，打通封闭后所享受的服务是否与原标准一致； • 卫生间可否自行改造、是否提供吸烟区等。
绿天使集团是中国领先的专注于服务战略新兴领域，为快速成长的科技企业提供专业化产业升级服务的机构。以孵化基地为支点，调动、整合各方资源，为创业者打造一个环境优良的创业生态圈。绿天使集团目前已运营18个创业园区和22个产业园区，成立3支产业专项投资基金，孵化企业3000余家，已投资企业近70余家。通过在相关领域不断深耕，绿天使集团逐步形成以孵化+投资+加速+辅导上市的特色运营模式，打造链条式、专业化、行业集聚的产业示范园区。促进产业新模式、新业态、新技术的升级，推动战略新兴产业的快速发展，提升相关行业的产业化、科技化、国际化，助力行业整合，促进产业升级，形成生态共享的产业集群。
