1.民退是国进的原因，是企业投资收缩的结果，地方发展需要有人承担职责—2022年除了个别家底厚的、高瞻远瞩的、亦或是有些愣的不要命的，哪个企业敢做逆周期投资？目前而言，以前规划内的很多二三四线城市已经被主流企业彻底划出的投资名单，但由于这些区域本身需要发展，特别是供应链、产业链的发展，那国资只能顶上。
2.国进背景下市场化企业仍在参与，只是增加了“总局控盘”的角色。就笔者来看，大多数国资城投对于园区兴趣程度是不高的，他们更感兴趣的是为区域做一些招商引资的绩效工程，而对于园区业务自身收益方面的关注程度并不高，而且自身在管理机制下，也需要市场化企业进场，进而实现类似“总局控盘”与“分项执行”的关系体系。事实上园区由于发展的长周期特点，确实需要这样一个总局控盘角色，这样才能保证更长周期发展。
3.无论谁进谁退，园区的管制逻辑发生变化是行业变化的根本，从生意逻辑变成责任逻辑，长期追责等制度体系的建立对行业发展有着深远的影响。
国资城投走向“产业投资商+平台运营商”做好总局控盘。市场化企业走向“EPC+O”做好分块执行是未来方向。
对于园区运营商而言，如何通过强化运营能力，获取各类资质帮助EPC工程方去锁定标的是很关键的问题。
园区不只是城市层面的开发，更是对上对下都要有交代。在大方向研判正确的环境下，还要不断的把握小趋势、做出针对性动作，无论结果成功与否，对上对下都是非常重要的交代。当大家都招不到商的时候，能力就不是问题，态度才是问题。你看最近这一班班飞机向欧洲飞，我看大年初二飞出去的都有，去干啥呢 – 欧洲不行了赶紧去抢企业呗，这就是短趋势，要抓住，而且不管成功与否，这也是态度问题。
如果对园区的理解只是在经济层面，那就狭隘了，园区是创新高地、是深化改革的先行区和试验区。例如当年蛇口工业区、厦门经济特区等等，把握创新与改革的趋势，站在更高维度上思考园区、分析园区就能理解园区一定能持续做下去的原因。
前一阵看到招蛇段院长的发言，深表认同，互联网其实对园区产生了质的影响，在疫情期间很多企业发现，大多数问题都可以线上解决。按这个逻辑，园区的线下价值是被互联网的发展快速降低的，所以园区一定要做好人的服务，但只是做好人的服务是远远不够的。
业务逻辑一定要硬，老板要想的足够细，否则是解决不了问题的
实业体系出来的人，想的多而且足够的细。从全局掌控者的维度，不能被传统的思考框架或职业经理人给你的思考框架陷进去，比如光谈运营服务是很虚的一件事，什么是运营，运营具体怎么做？投入产出怎么算，对客户真的有价值嘛。
对于产业地产行业总量的讨论总是络绎不绝，很多机构、企业都对行业总量进行了预估。各种说法都有，小的1万亿左右，大能估到4万亿样子。笔者理解这个数字是被大大高估了。就工业厂房而言，行业总量国家统计局有公布“厂房及建筑物竣工价值”（季度更新）。
统计局公布的相关数据还有“厂房竣工价值”、“厂房竣工面积”、“厂房及建筑物竣工面积”、“厂房及建筑物竣工价值”，以及分省相关数据。可以看到2021年“厂房及建筑物竣工价值”总量是9524.63亿元、“厂房及建筑物竣工面积”是56396.61万方，单方平均价值为1688元/平，这就是国内厂房的整体情况。
但要注意的是，9524亿并不是工业地产市场的整体情况，我国每年出让的工业土地基本在2.5万块左右，月平均2000块土地出让，通过大数据计算对拿地企业进行股权结构穿透，根据穿透后的母公司股权情况，将拿地分为产业企业、政府平台公司、产业地产商、其他四个大类，其中“政府平台公司+产业地产商”主要以建设中小企业园区为主，占比约为25%~30%（近年来占比有所下降）。同时考虑到：1.不少租赁型项目实际是用产业企业拿地，申报为产业项目而非园区平台项目，其中占比按经验估算为总量10%；2.考虑产业地产一般均价可达2000-4000元/平,做产业地产的项目位置相对好、高出统计局工业厂房的平均价值；3.其他影响因素，这里就不一一列举了。
总量统计下来，其实就“产业地产”—其中更狭义的“工业地产”概念而言，每年的市场总规模乐观估计大概也就是4000-5000亿左右，其中分割销售规模撑死了也就4000亿，且收到分割出让等限制，未来的趋势是销售市场会出现逐步萎缩。当然以上估计是不含B29、商办等土地的，如果说商办也算产业地产，那就没法做总量统计了。看到销售市场4000亿已经偏乐观这个数值，就能理解为什么业内万洋、联东、中南高科等以工业厂房销售为主的龙头企业年合同销售一般停留在100-200亿元，员工即使联东也就4000人规模，多了也养不起了。换个角度来说，一定程度来说销售型厂房TOP5的企业，市占率已经不低了，这和我们外出考察时基本在每个区域都能看到TOP5销售型厂房企业项目的直观感受是一致的。我们再换个视角，4000亿是什么概念呢？2017年碧桂园一家传统房地产企业的销售额已经稳稳突破4000亿。这也印证了中城新产业爱明总早年说的一句话“产业地产是窄门之路”。
而现在遇到的最大矛盾是：大量地产人正在涌入产业地产这个窄门市场，从地产视角来看5000亿的总体量，4000亿的销售市场，地产人薪酬要求又高，怎么可能容得下嘛！所以其实在市场中也可以看到，很多人搞起了二房东，甚至深度下沉，这其实都是行业即将步入内卷的重要特征。
那这个问题怎么解决呢？还是那句老话，产业地产根本是产业，产业地产这个词本身就是联东发明的，特指联东模式。园区本身应该是园区平台，如果从中国GDP30%以上即超40万亿是从园区贡献出来，且市场不断上升的这个思考点，真正的服务于产业、做好产业链、供应链的服务，那40万亿的市场怎么会容不下这点人呢？未来空间巨大大有可为啊！
所以，还是思路决定出路，你要死盯着拿地卖房，那就是4000亿，不断萎缩的市场，要真正的考虑产业服务那就是40万亿，不断增长的市场空间！
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