党的二十大报告提出，坚持把发展经济的着力点放在实体经济上，推进新型工业化，加快建设制造强国、质量强国、航天强国、交通强国、网络强国、数字中国。我国产业园进入高质量发展时期，各地政府也正在寻求优化产业园开发的新模式，新市场化格局正在形成。
01 产业园运营市场化
产业发展离不开优质载体空间。全国各地建设的一批布局合理、产业聚集、创新引领、环境良好的高品质产业园区，为打响“中国制造”品牌、培育产业新动能提供了载体支撑。
越来越多的市场主体成为产业园开发布局中的重要一环，园区全链条经营理念和运作逻辑也正随之发生变化，带来园区盈利模式的创新变革。在当前仍然以政府主导产业园发展，但整体规模和体量较小，产业园开发与营运需要高质量发展，市场化趋势成为必然。
传统的园区开发和运营逐渐出现无法适应市场化需求的情况，随着各产业的扩大化与规模化，产业发展需要更大的载体，产业项目也对产业运营有了更高品质化服务的要求，传统园区运营面临挑战。在“放管服”深化改革、隐性债务约束、土地集约化利用等多重因素影响下，各地政府也倾向于采取市场化手段促进园区转型，激发园区经济活力。近年来政府相继出台了关于开发区与产业化相关政策文件，着力推动产业园市场化发展；在相关政策支持下，市场化主体的资源调配优势逐步显现，资源充分且合理化应用能更高效推进创新产业化发展。
市场化进程逐步深入的过程中，更有利于专业产业园运营企业或机构的进驻。产业园的开发建设、招商引资、运营管理交给掌握市场与产业资源、熟知产业布局、精通园区运营服务的专业性企业或机构能更合理运用资源推动产业发展。过去政府为主导的产业园发展重点关注产值规模、集群效应、就业贡献，市场化进程推进，使产业项目收入、现金流及商业资产价值等要点优先级跃升为首。产业园基础设施公募REITs 的出现，也让产业园投融资更加市场化。
02 产业园运营模式转变
产业园开发模式随着市场化需求的扩大，部分产业园和新开发产业园已由政府主导模式转向企业或政企合作等开发模式，三大类型各有优势特点：
其中政企合作模式灵活性最高，且最为符合特色产业园区发展。政府和企业在开发过程中，政府提供土地、税收等优惠政策，负责产业规划和项目审批决策等，企业负责项目的具体实施，兼具政府的指导性和市场的灵活性，既能发挥政府的宏观控制能力，获得政府的资源支持和项目倾斜，又能撬动社会资本，借助民营企业主题的市场化运营优势和项目经验高效率推动园区建设和运营管理。吸引更多产业相关企业进驻，有利于引入多元化的投资主体，增加现金流和产业产值的增长。
在整个市场化环境下，越来越多的民营产业地产商入场。已形成较为成熟的园区业务模式和品牌口碑的民营产业地产商对园区内进行符合市场需求的基础设施改造后，开展园区招商，租赁，转让或者合作经营等方式进行经营管理。拥有强实力的民营产业地产商拥有着过往的开发运营经验，且拥有优质资源进驻产业园区中，更好带动相关产业的辐射发展，相关资源的集中化为优质产业链的打造创造了更好的条件，优质的产业服务也会吸引其他高端产业的目光，因此形成的辐射效应，为整个产业园生态带来可持续发展更大的可能性。
03 产业园运营发展趋势
在我国产业园发展初期，园区建设主要以土地一级开发为主，将土地由“生地”开发为“熟地”，再以“熟地出让”的方式招商引资，最为常见的就是各类开发区建设。具体而言，园区土地一级开发包括对国有土地或集体土地进行统一征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的基础设施建设，使土地达到一定的建设条件。由于一级开发具备极强的区域属性和重资产特性，一般都是由国有园区开发运营企业（或地方城投公司）来完成。二十大报告指出，“优化基础设施布局、结构、功能和系统集成，构建现代化基础设施体系”，“加快发展数字经济，促进数字经济和实体经济深度融合”。人工智能平台、工业互联网平台、产业大数据平台等新一代基础设施建设是支撑产业发展升级的重要方面。这向产业园释放了一个明显的信号，那就是产业数智化已经成为产业园发展升级的重要机遇。
为了满足新时期产业空间和配套需求，园区开发逐渐从土地一级开发过渡到二级开发（包括产业用房建设和生活与配套设施建设），向综合开发拓展。其中以数智化技术手段为底层支撑，重构园区运营管理体系，是成为持续赋能园区运营模式创新和突破的核心力量，也是未来产业园发展的必然趋势。拥有成熟的产业园管理经验，配合以现代数字化的运营体系，定能高效促进产业效能的增长和体系化产业的发展，吸引更多高新技术产业的选择。在打造多元化产业集群的基本面上，数字化的产业项目集合能更有效驱动产业资源调度与利用，促进产业园区产业生态闭环式良性发展。抓住产业趋势，实施产业园共建，产业链各环节长远发展实现互利共赢。
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