在我国投资趋向实体经济和城市更新大背景下，产业园作为产业高密度集聚之地，与地方经济发展密切相关。城市更新中的产业园可带动投资，实现GDP增长以及创造大量就业机会等，其在产业孵化、产业聚集、产业服务以及产业生态构建等方面起着越来越重要的作用，对地方经济起到持续性的、强大的拉动作用。所以，政府对产业园区的建设和运营有着非常高的积极性，并在政策、资源等方面给予较大的优惠。
目前，国际形势发生深刻变化，国内经济结构也在不断调整，在国内外环境变化的新时期下，原有的各类产业园遭遇到众多的发展制约与瓶颈。大量存量园区需要盘活，新建园区需要通过突破创新，实现园区的正常运转、转型升级，是园区发展所面临的核心问题。
产业园的发展趋势和运营模式
1、产业园发展的四个趋势
随着中国房地产产业的政策调整，原有产业园经营模式已经逐渐变得难以为继，模式创新是入局产业园必经之路。纵观我国产业园区发展，主要有四个趋势的创新：
趋势一、开发模式将从“物业售卖”转向“持有运营”。地产正在面临从原粗犷的“投建售”向“持有运营”转型，地产商持有的不仅是一个楼盘或一块土地，更重要的是激活在这个社区或园区中的企业，如何对他们进行高效的运营。
趋势二、产品模式将从“园区经济”转向“城市经济”。随着产业园区的演化和发展，园区承载的功能日益多元化，大量城市要素和生产活动在区内并存聚集，从而推动了产业地产的城市化进程，园区经济与城区经济逐渐走向融合。
趋势三、盈利模式将从“客户思维”转向“伙伴思维”。园区的盈利模式由传统的“物业租售模式”向“投资共生模式”转变。园区开发运营企业不再和入园企业形成甲乙方关系，而是通过成立产业投资基金，入股入园企业，共同享受入园企业的成长收益。
趋势四、运营模式将从“管理园区”转向“服务园区”。未来产业园区将围绕三大方面建设服务体系：一是市场服务，二是园区服务，三是政务服务。服务是运营的核心内容，园区的运营者应从政府、企业、产业、企业员工等多个方面发掘需求，运用5G、互联网、VR等现代科技手段提高服务水平，实现服务模式的创新。
2、现有产业园区运营模式分析
结合产业园的四个发展趋势，分析现有运营模式可能存在的问题。
（1）政府运营模式
园区由政府投资开发，园区为入驻的公司提供一些税务代理、行政事务代理的服务，然后收取一些服务费用，同时政府部门也会给园区一些招商代理费用和税费收取的优惠。政府运营模式适合于一些规模小、管理简单的园区。对于一些大型的园区，这样的运营模式无法保证园区的长期运营。这种模式是在产业园发展初期阶段，在市场化运作不够充分的情况下采用的，目前在具备产业发展条件的城市，这种模式不是政府愿意选择的，也不符合产业园发展趋势。
（2）投资运营模式
投资运营模式是通过政府投资建成园区后，然后通过房租、固定资产等作为合作资产，孵化有发展潜力的中小企业，在企业获得成长后引入外部战略投资者或上市，实现资产增值并收回投资。这是一种长期投资的理念，园区在中短期很难有可见的回报，但是对于一个区域的经济发展具有很强的推动作用，因为园区的发展是建立在企业投资成功的基础上的。这种模式也是运营模式的一种，也是比较符合趋势的。采用投资运营模式，应当采用金融手段，在固定资产保值的情况下，通过与强大的运营机构合作，降低投资风险。
（3）分割服务运营模式
政府或开发商建好园区，引入一家或多家运营服务机构代理招商并为入驻企业提供人才招聘、人才派遣、信息、投资、孵化等服务，为企业提供更佳的生存发展环境。服务运营模式通常将一个园区分割成多个园中园，对于开发商来说可减少租赁中的很多琐事，租金由服务机构兜底。这种模式对运营质量不好把控，难以打造园区整体功能，对产业园长期发展不利。
（4）土地盈利模式
随着近十年中国房地产市场的热起，土地增值的盈利能力远远超过了很多行业的盈利水平。一些园区获得了土地收储、初步开发、拍卖的功能，所以一些园区通过控制大面积的土地，在进行初步开发后，短期内提升土地的价值，然后进行地产开发或转让。这种模式更像一个地产开发行为，获利能力非常强，同时也为园区后期的开发奠定了雄厚的财力基础。这种模式属于传统地产模式，不符合产业园的发展趋势，在城市土地资源有限、国家政策严控土地指标的情况下，难以为继。
（5）产业运营模式
一些重要的开发区其实承担了调节、完善、强化区域产业链运营的作用，园区设立的目的就是要做一个产业链，比如一些新能源产业园、创意产业园、物流产业园等，这些产业园在投资初期就会进行招商引资，引入企业资本一起搭台，然而园区也做好了与企业一起唱戏的准备。园区会对一些有实力的入驻企业进行投资，甚至直接投资一个全资公司在园区内运营一个重要的产业项目。
这种运营模式的产业园往往要具备三种职能：行政职能、服务职能和企业投资运营职能。对园区的管理能力和运营能力都提出了很强的要求。这种产业园规划多个产业一起运营，有招商、有投资、有独资，运营复杂，然而一旦建成将在很大的区域内形成压倒性的产业优势。
这种模式实际上是开发商+产业资源的模式，需要开发商与优质的产业资源一同投资运营。通过园区企业盈利获益。这是最符合产业园发展趋势的，也是最理想的模式。但是优质的产业资源有限，开发商相对来说话语权弱。产业资源主导了产业园的发展，包括复制新产业园。城市更新中，这种模式非常适合，但前期寻找到合适的产业资源至关重要。
产业园的更新是城市更新的重要部分，随着产城融合、产业回归，产业园不再以传统地产买卖租售的模式发展，长期投资持有，通过做服务、做运营，才是产业园发展的趋势。而建立强大的产业联盟，引入产业资源，是产业园区盈利获益的基本保障，起到增加就业和GDP，快速带动地方经济的作用。
产业园运营存在的主要问题
无论采取什么模式，产业园的运营决定着产业园的最终发展，现在产业园区在运营方面容易出现的主要问题在哪里，哪些方面存在结构不合理呢?
1、园区的价值体系结构不合理
产业地产的核心是产业运营与服务，是其核心价值体系。
产业园与地产开发在投资项目上是分不开的，所以投资运营通常按照地产短平快的逻辑开展，但实际上产业地产与房地产在投资模式和运营模式上差异很大，房地产的核心价值是产品销售，产业地产的核心价值是运营增值，所以房地产的核心价值体系结构是不适用于产业地产的。这也成为众多房地产商开发园区存在的主要问题。
2、园区的招商职能结构系统不合理
招商引资在很多园区都是“头号工程”，但是，这种工程是放置于运营体系之下的结果，而不是唯一目标，本末倒置。
所谓的招商引资，准确地说是产业落地与集聚。好的园区运营和招商条件包括：政策带动型、环境带动型、资源带动型、产业带动型、市场带动型，从效果和可持续层面来看，最好五合一，四合一次之，三合一再次之，二合一又次之，最怕的就是单打一，一损俱损。
3、园区的资源整合结构不合理
园区运营也好，园区招商也好，顶层架构谁都会说，也可以设计得天花乱坠，但最后落地执行时真正的差距在资源掌控力和整合能力，谁手里的资源多，谁整合有效资源的能力更强，谁就能坚持到最后的胜利。
纵观国内园区招商引资和运营服务的套路，重点招商、产业招商、以商招商、论坛招商、驻点招商等等不一而足，但成交却极其可怜，时常挂在嘴边的资源整合，更多的是低端低效的熙来攘往，原因在于不掌握不控制核心的决策性资源，这也是问题的根本。
4、园区的孵化培育体系结构不合理
在产业园的营运结构中，孵化培育板块是非常重要的，也是产业园价值的重要参考因素。很多产业园对孵化培训仅仅是成立一个产业基金，为小微企业提供一个创业空间，事实上孵化培育不仅仅是设立一个基金，引入资本这么简单。资本只是企业发展的综合要素之一，甚至在某些阶段并不是核心要素，所以孵化培训体系需要的是企业发展中技术、人才、市场等多方面的体系化的服务和支撑体系。
孵化培育体系的建立不易。往往根据产业集群类型，结合营运方资源服务能力逐步搭建和完善的。
产业园区运营优化建议
根据国家相关政策，结合产业园区的发展趋势，针对前述问题梳理，我们建议对产业园区的优化措施如下：
1、构建以“轻重平衡、运营服务”为根本的园区核心价值体系，实现对园区内外部发展生态系统构建的支持，以及对产业链企业切入和导入的吸引；
2、在提升园区招商运营团队综合能力和深度挖掘目标产业企业资源需求两方面发力，实现项目的落地推进；
3、建立高效的、具有控制力的优势核心资源体系。在项目落地园区的过程中及时实现信息对称与资源匹配，实现“政策、禀赋、人”三合一，最大化压缩成本损耗；
4、建立多元化、全方位的园区企业发展集成服务系统。从量变到质变，形成平台化经济的价值发现体系，“产业服务业”的生态环境得以优化升级；
5、建立先进的“孵化+投资培育体系”，实现“创新驱动，内生增长，链式循环”。
决定产业园区的成功有三个核心因素，一是政府在政策上的强力支持，二是当地禀赋资源与园区产业定位的匹配度，三是人，缺一不可。运营依赖的就是人，对于产业园区而言是顶层设计，是需要前置且贯穿园区全生命周期始终的，而绝非可有可无的职能部门工作。
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