产业园区是对外开放、招商引资、管理创新的主要载体，是发展高新技术产业、促进产业集聚的重要平台，为推动我国区域经济发展做出了巨大贡献。
同时，随着我国经济改革的进一步深入，尤其是进入数字经济时代，产业演变速度的加快，我国的产业园区转型升级也面临着严峻考验。
一、分析·园区演变与趋势
我国产业园区经历过40多年的发展，将其划分为三个主要阶段，同时将跨进数字经济时代的第四个阶段发展，每个阶段的发展逻辑和运营形态存在着很大差异。
1、园区1.0：纯工业园区
主要是我国改革开放初期，在促进对外开放和国际产业转移背景下，通过提供优惠的土地价格与廉价的劳动力等成本因素驱动，使得园区成为中国对外开发的窗口，例如著名的蛇口工业园。
发展到后期，各省市更是为了当地经济未来发展，建设的各种经开区和不同大小的工业园区。不过，这些园区大都位于城市边缘或与小城市相邻，只有单一生产功能、缺乏各种生活设施，同质化的政策、手段与客户占地面积较大，早期以要素投入为主。
2、园区2.0：服务配套完善的园区
随着园区的发展，大家逐渐认识到，在园区内通过提供综合配套服务，如人才、研发、咨询、培训、技术、金融等，以服务型因素驱动，可以提升园区产业价值链，生产性服务业逐渐凸显。
通过在园区内或园区周边布局核心产业上下游配套企业，驱动核心企业发展，实现园区经济的整体提升，产业也主要以制造业为主，同时也有部分的科技园区。
3、园区3.0：产城融合的园区
不得不承认，以上两个版本的园区，与城市的关系是割裂的，随着现代城市发展理念和职住平衡的需要，产城融合式的生态链综合体形式出现了，它脱离盖厂房、修马路、种绿树的最基础园区建设，也跨越了为园区引进商店、餐饮等配套服务的阶段，与城市的联系更加紧密。
园区由生产制造为主逐步转向研发、创新、孵化和高端服务为主，园区内需要独立、优美的环境，需要城市级的服务设施。
4、园区4.0：新一代数字园区
除了园区物理空间配套完善外，通过移动互联网，提升园区虚拟空间配套，即线上连接、线下经营的企业社群；营造全球链接的社交空间，形成内外开放、资源整合的产业生态圈。通过数字园区平台建设，可以将分散的各种园区资源和功能平台整合起来，充分发挥并放大各种资源和平台的价值，打造有生命力的产业园区。
4.0阶段的产业园区更加注重园区的硬件软件智慧化。它提供弹性云服务、云办公、企业金融服务、市场推广等增值服务，全方位高智能地协助企业成长，甚至帮助创业型企业从“孵化”到融资上市的全过程。
当然这还是4.0的低级形态，随着数字化技术的发展，这一形态还在进一步发展，如线下实体园区+线上数字园区深度融合、基于CIM空间信息服务平台下的管理和服务的全景化呈现、全业务体系化的四云一平台：招商与营销云、产业服务云、公众服务云、园区FM运维管理云。
二、重构与变革·新一代数字园区
新一代数字园区不仅是“传统物理园区+数字化”， 而是依托5G、人工智能、大数据、BIM/CIM、工业/产业互联网平台等“数字基建”，催生的园区产业集聚形态、开发运营模式、园区发展形态、管理模式、服务模式及基础设施的多层次变革，主要包括以下几个方面：
1、第一种变革：园区空间形态
伴随BIM对建筑完整信息数字化建模，用于设计、施工、使用、维护全生命周期管理的概念和思想，已经扩展到了城市和园区领域。未来我们的园区也可以采用更大级别的空间信息模型城市和园区CIM，“大场景的GIS数据+小场景的BIM数据+物联网”的有机结合。
已有的BIM技术对城市中各个建筑可以做到构件尺度的数字孪生，从而将建筑物的信息数字化；GIS技术则能够对城市尺度上的地形地貌、土地利用等宏观空间环境特征和人群特征、信息资金流动等城市中无形的社会经济活动信息进行结构化、历时性的储存。
而物联网技术通过城市传感器的广泛布设，一方面可以对BIM中建筑物的运营数据进行补充，更重要的是对交通流、大气、水文等城市开放空间中的微观环境变化进行实时感知和收集。
BIM与GIS在空间范围上互补、数据结构上共通，每栋建筑可以看作GIS中的一个地物，每一根管道、路灯等城市基础设施也可看作BIM的一个构件。
在此基础上嵌入物联网数据，又大大提升了数据空间和时间粒度的细化程度，实现对城市空间精细、全面、动态、实时的数字化。
同时，以BIM、3DGIS、IOT技术为依托，我们可以实现城市和园区的建筑群、道路交通、城市部件、地下管线等空间对象的数字化和园区运行状态的数字化、在线化和智能化。
通过数字孪生园区的技术，在虚拟空间再造实体空间的一个拷贝，作为现实空间的镜像、映射、仿真与辅助，为智慧城市或园区规划、建设、运行管理提供统一基础支撑。
2、第二种变革：园区规划建设
上面说到基于“数字孪生园区”技术，将形成虚实融合的实体园区和数字园区，也就改变了过去园区规划编制、建设实施和审批、使用管理,即“规建管”是严重脱节的，导致园区数据资产无法沉淀。
利用BIM和3DGIS等先进信息技术构建统一的CIM园区信息模型，并基于园区一体化平台，可实现园区的规划、建设、管理全过程的数字资源集中管理与应用、信息互通与共享。
在规划阶段，多规合一，实现园区规划一张图。建CIM立园区信息模型，有效解决空间规划冲突，推演园区发展，让土地资源和空间利用更集约，方案更科学，决策更高效。
在建设阶段，构建建设监管一张网。通过CIM平台，采用物联网及现场智能监测设备等技术手段，与园区工程现场数据实时互联，实现对建设工程项目从设计图纸审查、建造过程监督和竣工交付的全生命周期智慧监管，全面提升工程项目监管效能。
在管理阶段，实现园区治理一盘棋。基于建设交付的CIM园区信息模型，通过CIM平台，实时监测园区运行状态，敏捷掌控园区安全、应急、生态环境突发事件，事前控制，多级协同，将园区管理精细到“细胞级”治理水平。
3、第三种变革：产业集聚形态
过去的传统园区土地空间资源的限制，产业集聚到一定程度就受到限制，要么是在原有园区基础上进行拓展，或者建立新的园区，但产业集聚到一定程度就会遇触碰发展“天花板”及瓶颈。
而新一代的数字园区突破了土地空间的限制，可以根据某个特定的“产业价值主题”无限扩展，可以在线上建立大产业运营平台，形成多个企业的集聚，形成“线上产业生态集群”，对于案例我们不妨参照下一二十年前的“在线酒店”行业。
如携程的“跳出盒子，基于不同空间的竞争”，重新定义现代酒店的运营模式，实现了指数级的增长。相信随着数字技术的发展发展，园区的产业发展也将逐渐从依靠物理空间的产业集聚，转向线上化。
当然线上线下是一个相互融合、相互借力的过程，如阿里巴巴在拓展线上业务的同时，加快了向线下市场拓展的步伐，主要就是利用坐拥平台和数据优势赋能的方式帮助线下传统零售业升级转型，同时也和线下零售企业联手开疆拓土，产业园区的发展也可以积极的学习这种线上线下整合的方式，也可以利用线上的“流量红利”和线下的产业集聚优势结合起来。
4、第四种变革：开发运营模式
“先圈地—再建园—最后招商”的线性思维经过这二十几年的发展，是有一定风险的，它与产业发展的规律是相悖的。
“先圈地，再招商”的思维注定了在具体实施层面上，有时地方盲目大搞园区，没有聚集产业，圈地搞园区建设后形成了巨大的资源和资金浪费，最直接的后果又常常是什么概念火就做什么，最终大量园区产业趋向同构化。
而数字时代的产业园区应该有一种逆向思维，重新构建开发运营模式：
产业集聚：打造线上线下产业生态圈，打造主题化的企业社群、企业家社群以及员工社群，构建园区品牌化体系并形成园区品牌社群，对园区品牌社群进行体系化运营。
产业众筹：通过互联网众筹平台完成产业众筹，实现园区的策划、概念和产品设计方案等系列支撑的众筹，以及开发期园区的资金、服务资源和开发团队众筹等。
资本创新：信托融资、基建基金、股权私募基金和融资租赁等。运营资本创新：担保公司、小额贷款公司、科技银行、私募股权基金、风险投资等模式，以及以土地入股、物业入股、产业投资基金等多种形式投资园区企业。退出资本创新：资产证券化。
开发迭代：到线上形成聚焦，并形成一定的规模后，在线下做具体的产业空间载体，每期开发体量小，在开发过程中不断分析和总结用户的需求，并在下一期开发中以客户反馈为导向进行改进。
可视招商：以CIM技术为基础，结合大数据、人工智能技术，为用户提供三维可视化的招商体验服务，构建园区的产业图谱，扫描上下游的优质企业，智能辅助精准招商，并对招商项目进行全过程管理，提升园区的品牌形象，提高园区的产业招商能力与成功率。
5、第五种变革：园区管理模式
园区智慧平台融合各项智能监测数据、各业务部门与企业相关数据，实时共享，实现各部门业务联动，协同处置，并结合CIM信息模型中的模拟推演与应急预案，进行应急指挥，全程督办。
在业务处理中，按实际处置情况与周边环境及各种突发状态，逐步更新完善模拟推演的流程与应急预案，积累形成更趋合理的城市管理大数据。
通过多种业务数据，形成园区运行“大脑”， 同时形成一系列的园区管理数字平台，如：基于大数据的智慧决策平台、智能设施监管平台、数字公共服务平台、园区可视化导航平台、园区智慧党建平台、智慧政策匹配云平台等各类子管理服务平台。
6、第六种变革：园区服务模式
未来，在新一代数字园区中应该推广“平台+管家”物业服务模式，依托园区智慧服务平台，建立服务企业的生态圈，完善现代供应服务管理，精选各类商业和服务配套最优质供应商并在园区推广，结合020模式应用。
不仅在平台上可以提供看信息、找政策、招人才的一些基础信息，更重要的是将构建出基于数字场景的园区综合服务，未来可能就是一个基于“数字平台+服务APP”体系。
体验服务：数字平台上的服务覆盖企业、企业家及家人、员工等多重主体，涉及行政服务、生产性服务、生活性服务等方面。
数字迭代：根据入园企业数量、类型，相应的服务内容、服务价值进行迭代。
精准匹配：大数据平台对园区服务需求进行整合，并通过自营服务以及整合服务的方式，实现服务需求与供给的匹配，建立服务类别丰富、服务能力强、快速高效的公共大服务平台。
7、第七种变革：园区基础设施
相比传统园区的“三通一平”“七通一平”，新一代数字园区更加强调智能化的基础设施，即运用数字化、智能化技术改造园区的交通、能源、水利、市政等传统基础设施，近几年来，智慧管网、智慧管廊、智慧水利、智慧水务等这些富有科技感的新概念已经在落地，一些园区和新城新区在这方面的投入也乐此不疲。
如雄安新区提出，城市基础设施，除通水、通电、通气、通热之外，还要“通感知数据”，这样的一个智能基础设施新体系，相当于给既往城市建设打造了神经系统，而X-Hub相当于这个神经系统的神经元。未来，分布在雄安新区的各类传感器接入X-Hub，海量感知数据将被迅速上传到智能基础设施处理终端，为各种智能应用场景提供可能。
产业园区在我国过去几十年经济发展中起到不可替代的重要引擎作用，以后也必将起到更加重要的作用，但是在园区实际发展中，应该克服“静态观”“片面观”，而从更加动态和系统的视角看问题，把握不同阶段的产业和园区演化规律，立足长远，着眼未来，才能找准我国产业园区发展转型之路。
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