随着房地产市场调控政策持续发酵,国内货币政策变化，金融市场资金供应的不断收紧以及汇率波动增加，房地产市场持续降温，行业整体面临巨大的融资压力。开发商纷纷寻找出路，商业地产、文旅地产、产业地产等纷纷成为房企转型的方向。做产业地产的战略规划，开发商会陷入一些“迷途”，包括如何确定顶层设计、角色定位、产品结构等。为此，根据过往开发商做产业地产的经验与教训，有几点体会跟大家分享。
产业地产的核心问题是什么?
是客户问题。产业园区的客户是企业，他们有五大特点：
1、非常理性，决策周期很长，非常关心性价比，他们花钱想要的是生产资料，不是买奢侈品买享受。
2、企业数量非常有限且有排他性，优质客户容量有限，新增客户很难，客户成长速度跟你的去化速度不匹配。
3、中小企业比较多，规模小，成长性不确定，随着经济波动的影响很强。
4、客户个性很强，需求比较离散，不同地域客户文化不同，比如沈阳客户谈很好谈，谈完后毁约回收款很难，宁波客户很难谈，但谈好之后回收款没有问题。
5、客户消费习惯没有转变，习惯自己拿地。我们要把他观念转变过来，这个转变的背后是时间。
一定要记住，产业园区一切的一切都是客户带来的，客户的行业属性、区域分布的变化、大小企业的差异、内外需求的差异与变化、企业生命周期的特征、行业的升级换代、行业成本的变化和经济的发展状况等等一系列因素都会影响园区的定位，如果这些拿不准，也就会导致定位不准，那贸然开发就会导致失败。
对此，要想成功操盘一个产业园区有几点体会跟大家分享。
第一点是选址，选址的确很关键，这一点和传统地产也一样，但是园区的选址，关键要找到适合产业发展的土壤和环境;
第二点是产业定位，没有前期精确的研判和定位，怎么做都是错，越做越痛苦，甚至可能走上一条不归路;
第三点是前期的园区规划，是否符合这个产业的发展和变化;
第四点是除了园区的硬件，软件平台也非常重要，因为产业客户看重的是你解决问题的能力，是你为产业增值的能力，一切都必须围绕着产业转，否则就是事倍功半，南辕北辙。
第五点是与政府之间的协调，以及对他们诉求的变通与处置，这里面非常微妙，如何在坚持自我和迎合政府之间取得平衡真的很重要，有的时候，你又需要它，又不需要它，这真是一门艺术。
第六点是一定要控制节奏和周期，小步快跑，快速迭代，个性、通用性和多样性之间的把握很关键，有的时候，高大上没有用，下里巴人反而让你活得更久。
根据近年来国家政策推动产业转型发展方向，以及产业园区产业、市场定位趋势。分析认为，未来我国产业园区开发将呈现五大趋势：
一是从注重优惠政策向发展产业集群转变。
二是由加工型产业园区向研发型产业园区转型。
三是从强调引进大型公司向科技型中小企业集群转变。
四是由单纯的土地运营向综合的“产业开发”和“氛围培育”转变。
五是由功能单一的产业区向现代化综合功能区转型。
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