对于开发商而言,工业地产不仅蕴藏着新的利润空间,也将使其在区域经济发展乃至宏观经济舞台上,发挥前所未有的重要作用。这将为房地产开发企业的可持续发展,赢得更大更广阔的空间。
1、工业地价回归真实
政策逐步要求工业用地必须实行招、拍、挂,后来又对工业用地实施最低限价政策,国家还回收了省级以下政府的土地审批权。2013年1月，国土资源部表示,将针对供地规划和存量庞大的工业用地,推进工业用地出让弹性年期和租赁制,探索存量工业用地退出机制。2013年下半年,针对土地供给结构调整的政策相继出台。这使工业用地出让逐渐走向市场化,使土地价格能够真正反映市场供求关系,回归到真实价值。
2、操作方式趋向产权长期持有
国外地产巨头携手投资基金联合进入工业地产将成大势,这引发操作模式不断创新,操作模式可以分为两种。
(1)定制开发。根据客户需求定制厂房标准,反租给客户。
(2)带租收购。收购一些带有租约的好的工业物业产品
这两种模式共同点是: ①长期持有物业; 2待价而沽等待上市;③通过房地产基金(REITs)包装上市,融到大笔资金。
3、工业地产将在更多城市得到发展
由于国内全面产业转移和发达地区总部经济的规模形成,工业地产投资热点区域将不断扩大，更多城市将得到工业地产的发展机遇。主要表现为以下两个特征：
（1）工业地产部分向二线城市转移
一线城市土地价格与劳动力成本上升很快，一些跨国企业正在试图将生产基地从北京、上海等一线城市撤出,而只保留区域总部、研发中心这样占地少、劳动力要求精简的机构,同时将占地面积大、普通劳动力需要量高的生产基地转移至二线城市。
（2）国内六大区域成为跨国企业工业投产热点
国内六大区域开始成为各跨国企业工业选址热点,包括:①以天津、青岛为代表的环渤海地区;②以苏州、杭州为代表的大长三角地区;③以深圳、厦门为代表的华南地区；④以成都、重庆、西安为代表的西南地区；⑤以大连、沈阳、哈尔滨为代表的东北地区；⑥以武汉、长沙、郑州为代表的中部地区。
4、工业地产向产业地产升级
在国内一些城市,为适应发展需要,政府在土地供应中已采取了研发用地、科研用地等新的土地形态。这些土地虽然仍保持着工业用地的部分外在特点,但承载的产业内涵已出现根本变化。表现为两个特征:
（1）形成综合性产业商服地产
从现实意义讲,工业用地需要升级为符合新经济和新型工业化发展的产业升级需要,符合产业布局和城市规划要求的产业用地。
产业地产的主要形态包括:城市新区、城市副中心、都市型产业园、大学产业园区、创意产业园、媒体产业园等具备产业聚集特点,并在此基础上为之服务的综合性产业商服地产。
（2）打造产业型新城
开发区单纯做工业地产开发越来越不适应经济和社会发展需要,部分开发区正在升为产业型新城，为工业地产探索出一条新路。
开发区在中国的经济发展中充当了高新技术转化基地、引进外资和产业升级等色，在促进产业聚集、经济发展、解决就业的同时,聚集大量的人流、物流、信息流、金流。适时发展居住和其他各种城市功能,走产业型新城的道路是工业地产的一个趋势。
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