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2020-03

产业地产:“产业”和“地产”缺一不可

 发布时间:2020-03-30

国内产业地产的诞生和兴起,是产业园区、工业地产长期发展,以及文化创意园区迅猛崛起的综合结果,更是住宅地产、商业地产寻求逆势转型、行业细分与产业提升的必然产物。
早年以提供标准化厂房和定制化厂房为核心的工业地产,以及以制造业为主的产业园区,都面临着建筑规划和商业配套过于简单,企业业态较为单一,相对缺乏生态化、持续性发展空间与发展前景的问题。
当下的产业地产以区域发展和产业规划布局为依托,以高成长产业聚集为核心,融汇科研生产、商务办公、餐饮住行、文化休闲等综合功能,建设和提供全方位、系统化的产业生态环境和公共服务平台,有效地引进目标企业和服务于企业,满足企业一体化需求,形成相互依存、相互助益的具有强烈都市意向的高效产业综合体。
一、何谓产业地产?
简单说,产业地产就是升级换代版的工业地产。上世纪70年代末,深圳蛇口工业园的建立正式拉开了国内工业地产的序幕。随着改革开发进程的加速,工业地产开始延伸、扩展、细化成为各种各样的产业园、产业集聚区,产业地产也应运而生。
区别于以往的工业地产,产业地产作为一种将地产、产业、城市三方面的发展有机结合、相互促进的商业模式,在提升城市的产业价值和产业能力、促进产业升级、聚集人口与资本、调整城市经济结构等方面具有独特功能。
二、产业地产——工业地产的升级版
产业地产具有商业地产的一些特性,但又自成一派。产业地产主营的不是公寓、商铺、酒店和综合商业中心,因此并不以好地段的自然辐射效应为决定因素,也不仰仗于一时的市场火爆。而是一个周期较长、内容多元的系统工程,需要依托相对低廉的土地成本和区域的优势产业基础,通过政府产业政策的引导和园区公共平台的服务,吸引聚集创新创意型的新兴产业企业,形成新的经济中心和城市副中心。
产业地产针对的区域经济与目标产业,打造软硬一体的产业聚集平台,营造创新创业的发展环境。产业地产一方面建设企业生产作业、商务办公所需的综合性物理载体与配套设施,另一方面搭建企业创业成长所需的、具有化学效应的系统化公共服务平台。产业地产是工业地产的升级版。
企业为什么入驻你的产业园区?你能给企业的发展带来什么?这是每一个产业地产开发企业都需要回答的问题。
办公环境优雅、车位充足、政府扶持、税收减免,这是出现在产业地产项目销售人员口中频率最高的词汇。可事实上,对于一个产业园区来说,政策以及资金的扶持并非是企业选择入驻的关键因素,更重要的是园区要为企业配备长期发展的动力源泉,而这也恰恰是产业地产运营的价值所在。
无论是武汉光谷产业园还是深圳天安数码城,其获得成功的奥义大抵如此。不是将企业定义为单纯的建造商,而是将重点放在后期的运营和服务。
与当地政府共同打造区域的中小企业孵化器,联合政府在产业园区中设置小企业办公的政务大厅。同时,针对企业在发展中遇到的资金问题、法律问题、企业培训等问题引进了相关服务机构。举例说,对于众多成长中的企业而言,资金需求是摆在首位的。因此,在资金方面,产业园内引进风投,扶持初创型企业以及中小成长型企业的发展等,为入驻企业提供全方位的帮助。
另外,产业园区还将为企业提供公寓、餐饮、商业、文化、休闲等一站式服务,企业足不出园,就能完成所有生活及社会活动,极大方便和丰富员工的生活。
简单说,产业地产未来的发展,应该是产业地产综合体,未来的模式是地产、产业、金融三驾马车缺一不可。
三、产业地产=产业+地产,缺一不可
产业地产包含产业和地产两个层面的内容,那么,这两个层面孰重孰轻?明确两者之间的轻重、主次非常重要,因为这关系产业地产项目的经营模式,关系项目开发商、运营商的生存状态。
1、物业管理
配套有写字楼与商业设施的物业管理,也包括特殊工业物业的管理。
2、建筑设计
建设写字楼或工业厂房及其配套设施,建筑须具备特定标准。
3、产业环境
营造规划产业的发展环境,包括软件方面的公共政策和产业扶植政策等,硬件方面的行业设施配套,以及学校、幼儿园、医院、书店、公共交通等社区配套和文化娱乐配套设施。
4、商业配套
局部区域内建设和引进餐饮、会议、住宿、购物(便利店)、银行、健身中心等商业配套设施,尤其是适合规划产业人群的商务配套设施和服务机构。
5、专业服务
针对规划产业的入驻企业建立系统全面的公共服务体系,开展针对性的公共服务和增值服务。
6、产业招商
针对规划的产业链而展开的专业招商,已不再是单纯售楼和商业服务店铺的招商。
四、产业为核,地产为壳
产业地产是地产与产业的有机融合,追求的是入驻企业在园区内形成产业集聚的放大效应。在产业与地产合纵连横的演绎过程中,一个成熟的且有远大目标的产业地产商,应该做到产业与地产并重,且重在产业;开发与运营并重,且重在运营;短期与长期并重,且重在长期。
追求者众,让产业地产一下子冲入最强的“风口”,按照雷军的“飞猪理论”,产业地产可谓“钱途”无量。但需要注意的是,有“风口”也有“浪尖”,在风口的时候能飞,在浪尖的时候也能被冲到海底。

 

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